LES SECRETS DE LA SARL DE FAMILLE
Faire des affaires en famille n’est pas toujours chose facile ! Une longue histoire commune et des liens inextricables sont parfois générateurs de tensions. Les affaires exigent de garder la tête froide, ce qui n’est pas toujours évident quand la passion s’en mêle. Faire fléchir la volonté de cette dernière devant l’autorité de la raison relève parfois du parcours du combattant.
Mais en matière fiscale, le législateur a toujours cherché à encourager la coopération familiale en permettant de déroger aux règles du droit commun. À titre d’exemple, alors que le système de l’impôt sur les sociétés demeure la règle en matière de sociétés commerciales, il est possible néanmoins que des membres d’une même famille constituent une société à responsabilité limitée soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux, catégorie spécifique de l’impôt sur le revenu.
De la même façon, en matière immobilière, alors que le régime des revenus fonciers constitue l’option la plus fréquemment répandue quand il s’agit de location nue, des membres d’une même famille peuvent constituer une société commerciale sous forme de SARL pour réaliser une ou des opérations de location meublée.
Qu’est ce qu’une SARL de famille ?
C’est une société ayant pour associés des membres ayant un lien de parenté en ligne directe (enfants, parents, grands-parents), frères et sœurs, conjoints mariés ou pacsés.
En application du III de l’article 239 bis AB du code général des impôts (CGI), l’option de la société pour le régime fiscal des sociétés de personnes doit être notifiée auprès du service des impôts des entreprises dont elle dépend, au cours des trois premiers mois du premier exercice auquel l’option s’applique.
Exemple : pour une société dont la clôture des exercices est fixée au 31 décembre, l’option pour le régime fiscal des sociétés de personnes peut être exercée jusqu’au 31 mars du premier exercice auquel elle s’applique. À défaut, l’option ne pourra être exercée dans les mêmes conditions qu’au titre de l’exercice suivant
En pratique, nous vous recommandons d’inscrire directement cette option dans les statuts de la SARL… mais de rester vigilant quant au bon enregistrement de cette option par l’administration fiscale. Cette option a pour conséquence de soumettre les bénéfices à l’Impôt sur le Revenu des associés : chaque associé sera donc personnellement imposé sur la quote-part de résultat qui lui incombe.
Alors qu’une SARL se caractérise généralement par l’opacité de son régime fiscal, elle peut directement faire bénéficier à ses associés de sa transparence lorsque l’option pour le régime des sociétés de personne est levée.
Nous rappelons qu’un système fiscal dit opaque implique deux niveaux de taxation :
– Au niveau de la société tout d’abord : un résultat fiscal est déterminé. Ce résultat fiscal est taxé selon deux tranches. Si le résultat fiscal est inférieur à 38 120 €, alors le taux applicable est de 15%. Au-delà, il est de 28% depuis le 1er janvier 2018 ;
– Au niveau de ses associés dans un second temps. La distribution de trésorerie aux associés est effectuée selon le régime des capitaux mobiliers, sous la forme de dividende ;
On voit alors tout l’intérêt de l’utilisation d’un tel système dans le secteur de l’immobilier.
En effet, les régimes de l’impôt sur les sociétés et des revenus fonciers entraînent soit l’impossibilité de bénéficier d’abattements significatifs pour durée de détention, soit une taxation élevée.
Le régime de l’IS permet d’amortir l’immeuble, donc de déduire son coût de revient sur plusieurs années des loyers encaissés. Il autorise en outre la déduction du résultat fiscal des frais d’acquisition dudit immeuble : honoraires de l’agence immobilière, frais de Notaire, droits d’enregistrement… Si vous comptez environ 5% de frais d’agence et 7% de frais de Notaire et de droits d’enregistrement, les coûts engendrés sont l’ordre de 12% du prix de vente.
Exemple : pour l’achat d’un appartement de 400 000 euros, les frais y afférents sont approximativement de 48 000 euros. Dans le système IS, il vous sera permis d’imputer ces 48 000 euros sur le fruit de la location de votre bien, ce qui permet de défiscaliser une partie des produits de la location opérée.
Le régime de l’impôt sur les sociétés immobilier permet aux contribuables lourdement taxés de ne pas ajouter d’impôts supplémentaires à leur fiscalité existante, tout en se constituant un patrimoine immobilier.
L’inconvénient majeur demeure l’imposition à la sortie, lors de la vente du bien immobilier. L’imputation des dotations aux amortissements sur les loyers creuse inexorablement les plus-values futures. À cela s’ajoute la soumission à l’impôt sur le revenu du transfert du cash localisé sur le compte bancaire de la SCI vers les comptes bancaires des associés, dans le cadre du partage du prix de vente.
Le régime des revenus fonciers, quant à lui, permet de pallier à la problématique de l’imposition de la plus-value lors de la vente, grâce à la mise en place d’abattements en fonction de la durée de détention du bien.
Nous rappelons que ces abattements sont les suivants :
Pour les cessions réalisées depuis le 1er septembre 2014 et quelle que soit la nature des biens cédés (terrains à bâtir et droits s’y rapportant, ou autres biens et droits immobiliers), le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention diffèrent pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
a) S’agissant de l’impôt sur le revenu :
Pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :
– 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
– 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.
Au total, l’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au-delà d’un délai de détention de vingt-deux ans.
b) S’agissant des prélèvements sociaux :
Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :
– 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
– 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
– 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
Au total, l’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans.
Mais le principal inconvénient lié au régime des revenus fonciers réside dans la lourde taxation à l’impôt sur le revenu dans la tranche marginale (30% ? 41% ?) et aux prélèvements sociaux (17.20% en 2018, qu’en sera-t-il en 2019 ?) des résultats dégagés. D’autant plus que l’investisseur s’avère être taxé sur des revenus non appréhendés en cash, en raison du remboursement de l’emprunt souscrit dans le cadre de l’acquisition du bien.
Face à ce dilemme, qui consiste à devoir choisir entre une solution privilégiant le court terme (l’impôt sur les sociétés) et le long terme (les revenus fonciers), le législateur a instauré la voie médiane de la SARL de famille, permettant de réconcilier ces deux objectifs, longtemps apparus comme inatteignables.
En permettant au contribuable de pouvoir bénéficier des avantages de l’IS (amortissement du bien) et des revenus fonciers (abattement pour durée de détention sur les plus-values), la SARL de famille destinée à la location meublée constitue un outil particulièrement efficace pour développer un patrimoine immobilier.
Au niveau du formalisme, la SARL devra déposer sa propre déclaration fiscale et établir un bilan : elle ne peut être assimilée tout bonnement et simplement à ses associés en raison de sa personnalité morale.
En tant que loueur en meublé, professionnel ou non professionnel, elle devra accomplir certaines démarches (obtention d’un numéro SIRET…) et être redevable de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE).
Dentairement vôtre.
Julien Fraysse
Pour en savoir plus, rendez-vous sur www.fraysse-julien.com/ !
